Jaka forma opodatkowania najmu bardziej się opłaca ?

Wynajem mieszkań w dużych miastach  przynosi pokaźne zyski. Mieszkania do wynajęcia w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu cieszą się niesłabnącą popularnością. Właściciel mieszkania, który zdecyduje się na czerpanie zysków z jego wynajmowania zobowiązany jest do cyklicznego regulowania zobowiązań podatkowych z tego tytułu. Zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy mają możliwość wyboru formy opodatkowania. 

W przypadku osób prywatnych dochód z najmu można rozliczać na zasadach ogólnych (według skali 18% i 32%) lub w formie ryczałtu (8,5%).

Z kolei przedsiębiorcy mogą wybrać pomiędzy opodatkowaniem najmu (podobnie jak podmioty prywatne) zgodnie ze skalą podatkową (18% i 32%) lub zdecydować się na podatek liniowy (19%). Dokonanie właściwego wyboru jest uzależnione od indywidualnych preferencji wynajmującego i planów związanych z nieruchomością. Podstawowym kluczem dla większości właścicieli jest jednak chęć zminimalizowania wysokości podatku.

Wyjątek od tej reguły stanowią osoby, które poprzez wykazywanie większego dochodu z najmu mają zamiar podwyższyć swoją zdolność kredytową. Wadą rozliczania podatku na zasadach ogólnych jest z pewnością konieczność stałego ewidencjonowania wpływów i wydatków. Osoba, która zdecydowała się na taką formę opodatkowania jest zobowiązana bowiem do przechowywania całej dokumentacji związanej z ponoszonymi kosztami oraz uzyskiwanymi dochodami. Pod tym względem możliwość opodatkowania dochodów z najmu ryczałtem jest dobrym rozwiązaniem dla osób, którym zależy na minimum formalności.

Również sposób obliczania wysokości podatku wymaganego do zapłaty jest znacznie prostszy w przypadku „ryczałtu”. Zasady ogólne pozwalają natomiast właścicielowi odliczyć od przychodu wszelkie koszty, które dotyczą utrzymania nieruchomości. Zaliczyć do nich można m.in. ubezpieczenie nieruchomości, opłaty administracyjne, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości, amortyzacja, wydatki związane z remontem etc.

Oprócz tego do innych wydatków można zakwalifikować opłaty związane z promowaniem oferty wynajmu nieruchomości w mediach. W sytuacji, gdy mieszkanie wynajęte jest przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą dodatkowym kosztem podlegającym odliczeniu są składki na ubezpieczenie zdrowotne oraz społeczne. Należy jednak zwrócić uwagę na sytuację, w której właściciel mieszkania jest zatrudniony na umowę o pracę. W takim przypadku składki na ubezpieczenie społeczne odprowadzane są już przez jego pracodawcę. 

Od wielkości ponoszonych kosztów zależy, czy opodatkowanie na zasadach ogólnych jest dla wynajmującego opłacalne. W momencie, gdy właściciel mieszkania przewiduje, że wydatki na mieszkanie będą w ciągu roku oscylowały w wysokości 50 % przychodów, to opodatkowanie na zasadach ogólnych może okazać się lepszym rozwiązaniem. W takiej sytuacji podatek dochodowy z tytułu wynajmu będzie niższy, w porównaniu z opcją opodatkowania ryczałtowego. Osoba, która chce rozliczać się z fiskusem na zasadach ogólnych nie musi składać żadnych dodatkowych oświadczeń. Odpowiedni wniosek (pisemne oświadczenie) powinny natomiast złożyć osoby, które zdecydują się na opodatkowanie ryczałtowe. W roku 2015, właściciele mieszkań mieli czas na podjęcie decyzji o formie opodatkowania do 20 stycznia. Jeżeli wynajem zaczął się w trakcie roku, wynajmujący ma czas na złożenie oświadczenia do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu.

W przypadku, gdy wynajmujący posiada więcej lokali pod wynajem, powinien założyć działalność gospodarczą. Wynika to z faktu, iż jego działanie dla urzędu skarbowego może być rozpatrywane w kategorii działalności gospodarczej a nie najmu prywatnego. Najem prywatny rozliczany na zasadach ogólnych obliguje wynajmującego do wpłat zaliczek na konto urzędu skarbowego w trybie miesięcznym. Osoby, które rozliczają się „ryczałtem” mogą wpłacać zaliczki również w systemie kwartalnym.

Gethome.pl – portal nieruchomości na sprzedaż i wynajem