Kupuj albo pa pa?

Prezydent chce wprowadzić nowe zasady sprzedaży mieszkań komunalnych dla ich najemców. Większe mają być ulgi, ale i ryzyko utraty mieszkania jeśli najemca nie zechce z nich skorzystać. Warto więc zapoznać się z planami ratusza.

Niemożność łożenia na substancję mieszkaniową składającą się z ponad 4,8 tys. mieszkań należących do miasta, ustawowe ograniczenia wprowadzania realnych czynszów pozwalających pokryć wszystkie koszty ich utrzymania, ale i chęć pozyskania pieniędzy dla kasy ratusza - to najważniejsze przesłanki, które skłoniły prezydenta Jana Osuchowskiego do zrewidowania dotychczasowej polityki sprzedaży komunalnych lokali. W jego ocenie, podpartej analizami magistrackich urzędników, dotychczasowe upusty dla najemców chcących być na swoim nie są atrakcyjne, spowodowały, że sprzedaż uległa zahamowaniu, a gmina nadal ponosi zbyt wysokie koszty utrzymania uciążliwego zasobu.

Jak krew z nosa

Od 1994 r. miastu udało się sprzedać 608 mieszkań. Byli najemcy, a obecnie właściciele stali się członkami wspólnot. Płacą teraz za każdy remont proporcjonalnie do wielkości swojego lokalu, praktycznie znacznie więcej w ramach tzw. zaliczki na remonty niż ich sąsiedzi najemcy, którym czynsz ustala gmina i gmina też do niego dopłaca. Bycie właścicielem oznacza w praktyce bycie osobą dość zamożną, która na wykupienie ma po prostu chęć lub potrzebę wynikającą na przykład z chęci zabezpieczenia posagowego swoich dzieci czy wnuków. Z drugiej strony, w sytuacji, gdy ulgi przy wykupie nie są zbyt duże, opłaca się być najemcą, bo do czynszu dopłaca nam - z ustawowego obowiązku - miasto.

Te realia polskiego rynku mieszkań komunalnych przestają funkcjonować w sytuacji gdy gmina zaczyna kusić najemców znacznymi ulgami przy wykupie lokali. Wówczas dużą rolę zaczyna odgrywać prognozowanie przyszłości; niskie czynsze nie będą przecież obowiązywać zawsze, niskie nakłady ze strony miasta powodują degradację substancji, co w efekcie w przyszłości będzie skutkować większymi wydatkami na remonty. Generalnie, prędzej czy później obecna sytuacja ulegnie zmianie i jeśli nie gminy to państwo stworzy mechanizmy, które zmuszą najemców do przejmowania lokali.

Kuszenie najemcy

Z tego dylematu zdają sobie sprawę władze miasta, w znacznie mniejszym najemcy. Ulgi w Raciborzu są niewielkie (patrz tabelka), przez co sprzedaż praktycznie uległa zahamowaniu. Z roku na rok maleją jednak nakłady na remonty kapitalne i bieżące. Przyczyna: kasa miejska ma pilniejsze wydatki, a niskie dochody z czynszów nie wystarczają na wszystko. Mimo to na dziś opłaca się być najemcą, ale jeśli prezydent przeforsuje swój pomysł zwiększenia ulg, być może bardziej będzie się opłacać wykupienie mieszkania. W 1998 i 1999 kiedy obowiązywała największa ulga w tzw. kilkuletniej sprzedaży promocyjnej, liczba transakcji wzrosła do 207 (’99). Oznacza to, że duża ulga może znacząco ożywić rynek.

To ożywienie prezydent Osuchowski zapowiadał już w swoim listopadowym exposé, kiedy obejmował urząd. Teraz przedstawił radnym swoje propozycje, przy czym to wola Rady Miasta, kontrolowanej przez przeciwną prezydentowi opcję, jest tu decydująca.

Pierwszy zaproponowany przez prezydenta wariant zakłada przeznaczenie do prywatyzacji mieszkania w budynkach, w których już istnieje wspólnota. Takich jest w Raciborzu 263. Bonifikata podstawowa miałaby wynieść 50 proc. od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę (w Raciborzu średnia za metr kw. to od 600 do 800 zł). Za każdy rok zamieszkania przysługiwałoby dodatkowe 2 proc., jednak nie więcej jak 80 proc. w sumie. Tak dużą ulgę otrzymaliby tylko ci, którzy wyłożą gotówkę. Przy sprzedaży ratalnej można liczyć jedynie na 50 proc. upustu, zaś spłata (oprocentowanie roczne w wysokości stopy redyskonta weksli - obecnie 7,25 proc.) musiałaby nastąpić w ciągu 5 lat. Przez 5 lat również nabytych za ulgą mieszkań nie można byłoby sprzedać.

Jak biednyś, to pa pa

Pierwszy wariant byłby realizowany przez kilka lat, np. trzy. Pod koniec tego okresu, ci najemcy, którzy nie wykupiliby lokali otrzymaliby ostateczną propozycję wykupu. Rezygnacja z transakcji oznaczałaby możliwość przeniesienia ich do mieszkania zamiennego lub sprzedaż ich lokalu w drodze przetargu wraz z zameldowanymi tu osobami. Prezydent jest zdania, iż takie ryzyko skłoniłoby ludzi do wykupywania mieszkań i w efekcie doprowadziło do wyjścia miasta ze wszystkich wspólnot. W praktyce stawiałoby osoby niezbyt zamożne w bardzo trudnej sytuacji. Jeśli nie kupiłyby mieszkania, przeszłyby prawdopodobnie do innego i to gorszego.

Drugi wariant prezydenta zakłada, że wykupić mieszkanie będą mogli wszyscy, niezależnie od tego, czy lokal jest w budynku wspólnotowym, czy też nie. Ulga ma wynieść od 85 do 90 proc. i obowiązywać jedynie w przypadku sprzedaży gotówkowej. Tu prezydent widzi jednak niebezpieczeństwa. Największym jest tworzenie kolejnych wspólnot z udziałem gminy, co oznacza, że co prawda nowi właściciele będą płacić już za siebie, ale za resztę będzie musiała wyłożyć gmina. Ostateczna prywatyzacja tych wspólnot będzie trudna, bo jeśli ktoś nie skorzystał z oferty 90 proc. upustu, to nie skorzysta pewnie z 95 proc.

Ratusz chce też, by korzystając z ulgi, zarówno w pierwszym jak i drugim wariancie, najemca rezygnował z wypłaty mu wpłaconej przed laty kaucji i to w zwaloryzowanej wysokości, do której, na podstawie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, ma prawo. „Należałoby rozważyć możliwość skonsumowania roszczenia w udzielonej bonifikacie” - czytamy wprost w materiale.

Zdecyduje kto inny

Ostateczny głos w sprawie należy do większości w Radzie Miasta, która była u steru rządów w latach 1994-2002. To ona ustalała obecne zasady i gwarantowała w 1997 r., kiedy wprowadzano tzw. terminową promocyjną sprzedaż, że w kolejnych latach ulgi się nie zwiększą.

Przyjęcie nowych zasad sprzedaży lokali mieszkalnych jest mało prawdopodobne. Koalicja rządząc w Radzie Miasta Ruch Samorządowy „Racibórz 2000” i TMZR zarzuca prezydentowi, iż proponowane zasady w dwóch wariantach są niespójne i absurdalne. Szczególnie krytykuje zapis mówiący o przenoszeniu do innych lokali najemców nie chcących wykupić mieszkania. Zdaniem radnych RS-u i TMZR-u może to wywołać niepotrzebne niepokoje, tym bardziej, że zapis o przymusowym przesiedleniu byłby trudny do wyegzekwowania. Jak powiedział nam lider RS-u przewodniczący Rady Miasta, wszelkie propozycje zmiany zasad sprzedaży powinny być szczegółowo przedyskutowane, ukierunkowane na sprawiedliwość społeczną i konkretny efekt. Za niesprawidliwe uznał wprowadzenie większych promocji w sytuacji, gdy w poprzednich latach - w ramach tzw. sprzedaży promocyjnej - zapewniano nabywców, iż się nie zmienią. Może to podważać zaufania obywateli do gminy. Za fatalną RS i TMZR uznają propozycję dużej ulgi dla wszystkich. Może to przyśpieszyć sprzedaż, ale i tworzenie nowych wspólnot, w których trudno będzie wyegzekwować od członków rzeczywiste nakłady na utrzymanie substancji. Generalnie większość w Radzie chce o sprzedaży mieszkań nadal dyskutować i szukać optymalnych rozwiązań.

Sesja, na której omowiane będą kwestie prywatyzacji zasobów mieszkaniowych odbędzie się 5 marca.

Grzegorz Wawoczny