Mieszkanie do poprawki

Jeśli w nowo kupionym mieszkaniu odkryjemy jakiekolwiek niedociągnięcia budowlane, możemy i powinniśmy je reklamować. Podobnie, jeśli sami kupimy wadliwe materiały wykończeniowe. Dochodzenie roszczeń związanych z wadami budynku i takich, które dotyczą kupowanych przez nas materiałów, odbywa się jednak w różnych trybach.

 

Wiele osób mylnie sądzi, że do wad nowo wybudowanego mieszkania stosuje się ustawę z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 141, poz. 1176). Otóż nie - ma tu zastosowanie kodeks cywilny. Ustawę stosuje się jednak wówczas, gdy sami kupujemy pewne elementy wyposażenia mieszkania, które są wadliwe.

 

Protokół nie zamyka sprawy

 

Kupno nowego mieszkania wiąże się zawsze z podpisaniem protokołu odbioru. Jeśli w mieszkaniu zauważyliśmy jakieś wady - należy zgłosić je w protokole, w którym przedstawiciel budującego powinien jednocześnie wskazać termin, w jakim zostaną one usunięte. Fakt, że kupujący podpisał taki protokół, nie oznacza, że nie może później reklamować wad. Wiele nieprawidłowości wychodzi na jaw dopiero wtedy, kiedy w danym lokalu zamieszkamy na dobre - np. po jakimś czasie zaczyna odpadać tynk. Dlatego warto wiedzieć, że zgodnie z kodeksem cywilnym, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat. Termin ten jest liczony od wydania rzeczy kupującemu - czyli w przypadku mieszkania, od dnia jego odbioru. Tak więc wady budynku możemy reklamować o 2 lata dłużej niż inne wady fizyczne (np. wady towaru w sprzedaży pomiędzy przedsiębiorcami). Rękojmia przysługuje nam z mocy prawa, więc takie uprawnienie nie musi zostać zapisane w umowie kupna mieszkania.

 

PAMIĘTAJ: Jeśli deweloper wystawił ci gwarancję na niektóre prace albo elementy mieszkania czy wyposażenia (np. kuchenkę gazową), to gwarancja trwa tyle, ile określono w dokumencie gwarancyjnym. Jeśli okres obowiązywania gwarancji nie został określony, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Wyłącznie od naszego wyboru zależy, czy skorzystamy z rękojmi, czy z gwarancji - możemy na przemian korzystać z tych dwóch trybów.
#nowastrona#
Jeśli zauważymy jakąś wadę mieszkania - np. w trakcie jego wykańczania okaże się, że ściana jest krzywa, warto od razu ją reklamować. W nowych mieszkaniach deweloper lub spółdzielnia dokonuje zwykle co roku (w ciągu 3 lat objętych rękojmią) tzw. przeglądów gwarancyjnych. Nie musimy jednak czekać do czasu takiego przeglądu - wady najlepiej zgłaszać od razu na piśmie (nasza korespondencja z budującym okaże się przydatna na wypadek, gdyby spór o wadliwe mieszkanie miał się skończyć w sądzie cywilnym).

 

Kiedy korzystać, czego żądać

 

Sprzedawca odpowiada za wadę, jeśli sprzedana rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność - np. w mieszkaniu na ostatniej kondygnacji przecieka sufit z powodu wadliwej konstrukcji dachu. Podobnie - jeśli rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego - np. ściany miały być pomalowane farbą zmywalną, jednak nie dają się czyścić na mokro. Z rękojmi można skorzystać także wówczas, gdy rzecz została nam wydana w stanie niezupełnym - np. w wyposażeniu mieszkania budowanego „pod klucz" brakuje armatury łazienkowej, mimo że zgodnie z umową, deweloper powinien był ją zamontować. Skargi, jakie trafiają do miejskiego rzecznika konsumentów w Warszawie, dotyczą najczęściej takich wad, jak krzywe lub nieprawidłowo zamontowane okna i drzwi, czy kiepskiej jakości materiały wykończeniowe.

 

Warto wiedzieć, czego można żądać z tytułu rękojmi. Po pierwsze - kupujący ma prawo odstąpić od umowy - czyli w efekcie zwraca deweloperowi mieszkanie, w zamian za zwrot pieniędzy. Takie odstąpienie nie będzie jednak możliwe, jeśli kwestionowane wady mieszkania zostaną niezwłocznie usunięte albo wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową. Jeśli jednak dana wada istotna (czyli taka, która znacznie utrudnia prawidłowe korzystanie z mieszkania) była już usuwana, ale pojawi się ponownie - prawo odstąpienia od umowy jak najbardziej przysługuje. Jeżeli mieszkanie jest wadliwe, można żądać również obniżenia ceny.

 

Ewa Usowicz „Gazeta Prawna"