Plan pilnie do zmiany

Na ostatniej sesji radni miejscy przyznali, że obecny plan wymaga głębokiej korekty. Nie spełnia bowiem oczekiwań inwestorów i rolników. Szykują się więc zmiany i to poważne.

Plan przestrzenny to podstawa funkcjonowania miasta. Ten akt prawa miejscowego, przyjmowany przez radnych, określa, co i gdzie można budować. Od treści planu zależy więc lokalizacja osiedli domków jednorodzinnych, sklepów, zakładów przemysłowych czy wielkich gospodarstw rolnych.

Szmat czasu

Zmiana planu nie jest, niestety, taka prosta. Najpierw musi powstać nowe studium kierunków zagospodarowania przestrzennego. Prezydent szacuje, że potrwa to do czterech lat. Przygotowana jest już specyfikacja przetargowa. Wkrótce zostanie wyłoniona pracownia urbanistyczna, która się tym zajmie. Po uchwaleniu studium, kolejne kilka lat potrwa przyjmowanie nowych planów, dla każdej z dzielnic z osobna. W sumie cały proces może się zamknąć w okresie około 6 lat.

Tymczasem wielu mieszkańców chciałoby zmian już teraz. Do magistratu pukają inwestorzy, sygnalizując, że zapisy ograniczają ich działalność. Obecny plan po macoszemu traktuje rolnictwo. „Nie odniesiono się do problemu przestrzeni i działalności rolniczej. Nie wytyczono kierunków rozwoju rolnictwa. Jest to bardzo niekorzystne zarówno dla miasta, jak i dla rolników, gdyż rolnictwo jest na tym terenie jedną z podstawowych gałęzi gospodarki” - czytamy w prezydenckim materiale przygotowanym na sesję.

Problem uwidocznił się kilka tygodni temu, kiedy okazało się, że w magistracie leży wniosek o zgodę na lokalizację wielkiej obory na 100 krów niedaleko osiedla domków na Ocicach (pisaliśmy o tym obszernie na łamach „NR”). Mieszkańcy protestują, skarżąc się, że zapłacili krocie za domy i działki na Ocicach, a teraz grożą im „zapaszki”. Magistrat analizuje wszystkie „za” i „przeciw”, a wyników postępowania nie da się dziś przesądzić. Nie można wykluczyć, że rolnik ze Studziennej chcący budować oborę dostanie decyzję lokalizacyjną, bo obszar, o który chodzi w ogóle obecnym planem nie jest objęty. Nie ma więc zakazu budowania gospodarstw.

W nowym studium nowoczesne średnio - i wielkotowarowe gospodarstwa mają mieć przestrzeń do rozwoju w Studziennej, Sudole i Miedoni. Możliwości rozwoju mają mieć rolnicy z Płoni.

Pewien paraliż 

Kolejny problem to hierarchizacja sieci handlowej. W obecnym studium wpisane są obostrzenia, które za niezgodne z prawem uznał wojewoda. Chodzi o zapisy ograniczające powierzchnię sprzedażową sklepów do 200, 400 i 1000 m kw. Zgodnie z przepisami, na obszarze przeznaczonym pod działalność komercyjną, radni mogą ograniczać rozwój sklepów, ale tylko tych o powierzchni sprzedażowej powyżej 2 tys. m kw. Każdy inny zapis studium i planu to łamanie konstytucyjnej zasady swobody działalności gospodarczej.

Bezprawne działanie radnych wojewoda zakwestionował podczas sprawdzania zgodności z prawem planów dla Śródmieścia i Płoni. Tu można bez problemu lokować sklepy do 2000 m kw. W pozostałych dzielnicach już nie. Dlaczego? Bo plany dla nich uchwalono wcześniej, zanim orzecznictwo sądowe zakwestionowało hierarchizację. Sprawdzając ich zgodność z prawem, wojewoda nie dopatrzył się uchybień. Właściciele działek nie mogą więc szukać potencjalnych inwestorów, bo hierarchizacja formalnie obowiązuje. Może ją tylko znieść zmiana studium i planu, a na to potrzeba sześciu lat.

„Uprawomocnienie planów, w których znalazły się ograniczenia doprowadziło do pewnego paraliżu inwestycyjnego w dziedzinie usług handlu” – przyznaje prezydent w dokumencie oceniającym studium.

Rozlewanie miasta

Obecne władze dostrzegają brak w planie terenów pod budowę zakładów przemysłowych i usługowych. Obecne studium jako dzielnicę przemysłową wymienia przede wszystkim Płonię. Tymczasem tereny inwestycyjne mogłyby się znajdować wzdłuż projektowanych obwodnic dla dróg Pszczyna-Rybnik-Opole oraz Opole-Opawa. Miasto chce dopuścić w projektowanych pasach tych arterii inwestycje komercyjne, a jednocześnie szukać nowych rozwiązań komunikacyjnych. Chodzi np. o przebicie z Dębicza w kierunku Rafako i Studziennej, tak, by odciążyć ruch w kierunku Auchan. Nowa droga mogłaby biec starym śladem łączącym niegdyś Brzezie z Płonią, do momentu oddania w 1942 r. kanału Ulgi.

Analizy wymaga sprawa terenów pod budownictwo jednorodzinne. Coraz więcej mieszkańców chce budować domy, w tym na terenach rolniczych i cennych przyrodniczo. Dochodzi do zjawiska „rozlewania się miasta”. Związane jest to z wyłączeniem wielu obszarów spod obecnego planu i pozostawienie ich jako rolne. Dziś prezydent przyznaje, że była to błędna decyzja. Obecnie powstają tam domy w oparciu nie o plan, lecz decyzje lokalizacyjne.

„Zabudowa ta, niezgodna ze studium i niezgodna w wielu przypadkach z ogólnymi zasadami urbanistycznymi powoduje nieracjonalne i nieprzemyślane gospodarowanie przestrzenią, a co za tym idzie niekorzystne rozproszenie zabudowy” – czytamy w prezydenckim dokumencie. Urząd chce doprowadzić do uchwalenia dla tych obszarów uproszczonego planu i wyeliminować to zjawisko, przede wszystkim na gruntach żyznych oraz dużej wartości przyrodniczej i krajobrazowej.

Będą wytyczone nowe obszary pod domy jednorodzinne wzdłuż ul. Głubczyckiej i Szczecińskiej i na przedmieściach. Ma być wprowadzona zasada wyłączenia z budownictwa obszarów wzdłuż dróg łączących dzielnice.

G. Wawoczny