Bez dochodów własnych nie będzie „Wielkiego Raciborza”

Pieniądz pieniądzowi nierówny

Choć budżet Raciborza przekracza obecnie kwotę 200 milionów złotych, to znaczna jego część dotyczy wydatkowania pieniędzy pochodzących z budżetu państwa – na opiekę społeczną (w tym program 500+) czy funkcjonowanie oświaty. Dochody i subwencje przekazywane na te cele to tzw. pieniądze znaczone. Oznacza to, że nie można ich wydać na inny cel, niż zostały przekazane.

Budowa placów zabaw, remonty chodników dla pieszych oraz dróg, utrzymanie jednostek kultury i organizacja imprez rozrywkowych, dopłacanie do wygodnego dla rodziców i uczniów, ale jednak obciążającego budżet systemu oświaty – wszystko to nie jest finansowane z budżetu państwa, ale z dochodów własnych gminy. Składają się one przede wszystkim z udziału miasta w podatku od osób fizycznych (PIT), ale też wpływów z opłat i podatków lokalnych, np. podatku od nieruchomości. Budowanie solidnej bazy dochodów własnych to podstawa zdrowego samorządu, który dzięki nim jest w stanie realizować własną, dogodną dla mieszkańców politykę komunikacyjną, mieszkaniową czy rekreacyjną.

Niespokojny sen rachmistrzów

Planowana przez rząd obniżka podatku PIT z 18 proc. do 17 proc. czy też zerowy podatek PIT dla osób poniżej 26. roku życia – choć korzystne dla obywateli – spędzają sen z powiek gminnych rachmistrzom oraz władzom, bo oznaczają zmniejszenie dochodów samorządu. Ci pierwsi zmierzą się z „łataniem” uszczuplonego w ten sposób budżetu, ci drudzy będą musieli wytłumaczyć mieszkańcom, dlaczego remont drogi w ich najbliższej okolicy trzeba przełożyć, albo dlaczego szkołę w ich dzielnicy trzeba będzie zamknąć. To hipotetyczne, ale oparte na prawdopodobieństwie przykłady skutków zmniejszenia dochodów gminy.

Jak zapatruje się na to prezydent Raciborza Dariusz Polowy? – Nie będzie to zmiana, która zrujnuje finanse miasta, ale może wpłynąć na część budżetu, którą możemy swobodnie dysponować. W takich warunkach konieczna będzie racjonalizacja inwestycji. Nie możemy pozwolić na powtórkę sytuacji z lat ubiegłych, gdy programy unijne dopuszczały 85 proc. dofinansowania, a niektóre z realizowanych inwestycji opierały się na środkach unijnych tylko w 40 proc. Przede wszystkim trzeba będzie zastanowić się, czy dany projekt jest w ogóle potrzebny, czy też jest to zbytek. Bo w tym wszystkim nie chodzi przecież o to, żeby tylko sięgać po środki unijne, ale żeby realizować przy ich udziale inwestycje naprawdę potrzebne – mówi prezydent Raciborza.

Podatki a inwestycje

Zmiany w podatku PIT to tylko jeden przykład nowelizacji, których skutki odczuwają samorządy. Dlatego z punktu widzenia gminy i jej mieszkańców tak ważne jest budowanie solidnej bazy dochodów własnych, które nie podlegają zmianom niezależnym od lokalnych władz. Największe znaczenie mają tutaj wpływy z podatku od nieruchomości, które w przypadku Raciborza wynoszą rocznie około 35 mln zł. To ogromna kwota, którą w dochodach własnych przewyższają tylko wpływy z udziału w podatku PIT (49 mln zł), ale te – jak już zostało wspomniane – mogą zostać uszczuplone przez ustawodawcę.

Wpływy z podatku od nieruchomości to opłaty ponoszone przez właścicieli nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych znajdujących się na terenie gminy. W przypadku właścicieli budynków mieszkalnych wynoszą one 70 groszy za m² rocznie. Jednak w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej stawka wynosi 23 zł za m². To właśnie dlatego samorządowcy jak mantrę powtarzają słowa o „konieczności pozyskania inwestorów”. Bo właśnie inwestorzy – nieważne czy będą to mieszkańcy Raciborza, powiatu raciborskiego lub województwa, czy też inwestorzy zagraniczni – decydując się na prowadzenie działalności gospodarczej w mieście, staną się płatnikami tego podatku.

Rzut oka na mapę satelitarną Raciborza pozwala dostrzec miejsca, w których niedawno zrealizowano inwestycje (rozbudowa zakładów Henkla, strefa małego przedsiębiorcy przy ul. Bartka Lasoty, strefa przemysłowa na Ostrogu*).

Z drugiej strony wciąż mamy w Raciborzu tereny niezabudowane, które czekają na inwestorów i na razie nie przynoszą gminie żadnych dochodów. – Jeśli popatrzymy na mapę, to nadal widzimy białe plamy po cukrowni czy po Polmosie. To są obszary, które nie zarabiają – mówi prezydent Polowy.

Plan, czyli być albo niebyć inwestycji

Jednak realizacja inwestycji to długotrwały proces. Zanim pierwsza łopata zostanie wbita w plac budowy, inwestor musi pozyskać szereg pozwoleń. Przede wszystkim musi ustalić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na danej nieruchomości budowę domów, bloków mieszkalnych czy budynków usługowych.

Czym jest ten plan? To dokument prawa miejscowego, który ma kształtować ład przestrzenny gminy. Sporządza się go na zlecenie gminy, zgodnie z prawidłami urbanistycznymi. To nic innego jak prawo, które ma zakazywać wznoszenia wielopiętrowych bloków na osiedlach domów jednorodzinnych lub budowy fabryk pod oknami mieszkańców. Tak rozumiany plan jest czymś pożądanym, gdyż z jednej strony potencjalny inwestor wie, co może na danej działce zbudować, a czego wznieść tam nie można, z drugiej strony dzięki regulacjom planu ochronie podlega estetyka otoczenia oraz komfort życia mieszkańców.

W teorii brzmi to bardzo dobrze, jednak w praktyce nie zawsze jest tak różowo. Zdarza się, że realizacja niektórych inwestycji jest niemożliwa. Hipotetyczny przykład: inwestor zamierza wznieść budynek usługowo handlowy o powierzchni 3000 m². Miasto powinno zacierać ręce na taką inwestycję, wszak zgodnie z obowiązującymi stawkami roczne dochody własne miasta wzrosną o 69 tys. zł**. Jednak może się zdarzyć, że budynek o takiej powierzchni trzeba wznieść na kilku niewielkich działkach. Natomiast plan może przewidywać dla każdej z tych działek inne warunki zabudowy i przeznaczenie. Jeśli inwestycja jest sensowna i nie budzi protestów okolicznych mieszkańców, można próbować zmienić plan zagospodarowania przestrzennego tak, aby ujednolicić go w tym miejscu. Jednak to długotrwały i kosztowny proces, który zajmuje co najmniej osiem miesięcy, a bywa, że ciągnie się o wiele dłużej.

Dlatego mówi się, że miasta przyjazne inwestorom rozpoczynają proces zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zaraz po uchwaleniu najnowszej zmiany tegoż planu. A więc że jest to proces ciągły, gdyż zmieniająca się rzeczywistość miejska wymusza zmiany planów, tak aby otwierać drogę kolejnym inwestycjom.

Trzy lata oczekiwania

O tym, że plan zagospodarowania przestrzennego czasem krępuje przedsiębiorczość przekonaliśmy się rozmawiając z raciborskimi przedsiębiorcami. Jednym z nich jest Grzegorz Kampka – właściciel firmy budowlanej i szeregu przedsięwzięć biznesowych, m.in. siłowni, pensjonatu czy restauracji. Przedsiębiorca od trzech lat czeka na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości w sąsiedztwie parku Roth.

– Kupiłem przy ul. Opawskiej trzy sąsiadujące ze sobą działki. Na jednej plan przewiduje sto procent zabudowy i usługi, na drugiej czterdzieści procent zabudowy i mieszkaniówkę, a na trzeciej w całości mieszkaniówkę. To jest trochę niespójne, tym bardziej, że te trzy działki łącznie zajmują 1500 m². Nie dało się tam wybudować jednego obiektu, dlatego wystąpiłem o zmianę planu, żeby na całości była mieszkaniówka. I czekam na tę zmianę już trzeci rok – mówi G. Kampka.

Podobnie rzecz się ma z parkingiem wielopoziomowym, który powstanie przy ul. Żółkiewskiego w Raciborzu. Inwestorem w tym przypadku ma być Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nowoczesna”. Tu również napotkano na kolizję planów inwestycyjnych z planem zagospodarowania przestrzennego. Prezes Tadeusz Wojnar nie komentuje tej sprawy, jednak nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że konieczne było przeprojektowanie budynku tak, aby odpowiadał on zapisom planu. – Były problemy z planem, ale teraz jest to wyprostowane. Parking był za blisko sąsiedniej działki, trzeba było przeprojektować budynek, żeby był taki wykusz... – mówi nasz informator.

Zdaniem Grzegorza Kampki, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego powinna być procesem ciągłym, gdyż ostatecznie korzystnie wpływa to na finanse miasta. – Miasto żyje z podatków, a przecież cokolwiek się nie wybuduje, to miasto ma z tego przychód w postaci podatku od nieruchomości. Rolnik płaci z pola 200 – 300 zł podatku, ale jeśli ktoś kupi od niego to pole, a plan zagospodarowania przestrzennego dopuści tam zabudowę np. usługową, to wpływy miasta z tytułu podatku od nieruchomości wrosną do 80 tys. zł rocznie. Miasto powinno być zainteresowane jak najczęstszą zmianą planów – wyjaśnia G. Kampka. – Z planami (zagospodarowania przestrzennego – red.) jest tak jak ze starym domem – one muszą być cały czas zmieniane i dostosowywane do tego, co się dzieje na rynku – dodaje nasz rozmówca z „Nowoczesnej”.

Polowy patrzy na to szeroko

Gdy rozmawiamy z prezydentem Dariuszem Polowym o planie zagospodarowania przestrzennego i jego zmianach, włodarz płynnie przechodzi od szczegółu do ogółu, tj. kierunków rozwoju Raciborza. – Dzisiaj mamy problemy komunikacyjne, które jeszcze kilka lat temu nie przyszłyby nam do głowy, bo kto mógł wtedy podejrzewać, że będziemy mieć problem z wyjazdem i wjazdem od strony Głubczyc. Powinniśmy się dziś zastanowić nad tym, w którą stronę miasto ma się rozwijać – mówi prezydent Raciborza.

Wskazując na mapę, opowiada o planowanej budowie odcinka drogi Racibórz – Pszczyna, który samodzielnie nie rozwiąże problemów komunikacyjnych, ale jego dalsza część, połączona z budową mostu, już tak. Stawia pytanie, czy kolejna część obwodnicy (w kierunku Chałupek) powinna odchodzić od drogi Racibórz – Pszczyna. A może lepiej, aby przebiegała od zachodu Raciborza, gdzie nie będzie ograniczać jej obecność Odry oraz kanału Ulgi. – Racibórz ma to szczęście, że leży nad rzeką, która stwarza szanse, ale rodzi również problemy. Poszerzanie czy budowa mostów to są olbrzymie pieniądze, nie na budżet miasta. Przyszły układ drogowy będzie mieć wpływ na kształt planu zagospodarowania przestrzennego miasta, a więc zdeterminuje w jakim kierunku Racibórz będzie się rozwijać – wyjaśnia prezydent Polowy.

Całe to zagadnienie ma być ujęte w dokumencie określającym kierunki rozwoju miasta. Na jego powstanie trzeba będzie jednak poczekać. – To będzie coś, co ustawi rozwój Raciborza na dłuższy czas – gdzie będzie rozwijało się budownictwo mieszkaniowe, gdzie przemysł, a gdzie nic nie powstanie, bo będzie to teren zarezerwowany na budowę drogi – dodaje D. Polowy.

Centrum w górę, przemysł na obrzeżach

Prezydent Dariusz Polowy ma precyzyjne poglądy na temat tego jak powinno wyglądać centrum Raciborza. – Idąc śródmieściem co chwila napotykamy na puste przestrzenie. To spadek po historii, ale proszę popatrzeć na zdjęcia przedwojennego Raciborza. Tam w całym centrum były kamienice z funkcją handlową na parterze i mieszkaniową ponad nim. Naszym zadaniem jest wypełnić te luki, najlepiej zabudową wielokondygnacyjną o centrotwórczym charakterze, a więc z funkcją handlową oraz mieszkaniową – mówi Dariusz Polowy.

A co w przypadku, gdy do prezydenta przychodzi inwestor, który chciałby zmienić plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż koliduje on z jego zamierzeniami biznesowymi? – Jak już wspomniałem, generalnie jestem za tym, żeby centrum rozbudowywać w górę, niskie budynki można budować na zewnątrz. Na pewno nie będę przeszkadzał nikomu, kto będzie w ten sposób myślał i inwestował. Jednak chciałbym uniknąć rozwiązań typu kolejny market czy supermarket w centrum miasta. To może generowałoby dochody w postaci podatku od nieruchomości, ale wpływałoby destrukcyjnie na tkankę miejską. Trudno byłoby też dopuścić budowę np. fabryki na Opawskiej czy placu Konstytucji, takie inwestycje należy lokować w innych częściach miasta – wyjaśnia Dariusz Polowy.

Właśnie dlatego prezydent Raciborza nie zgadza się na zmianę planu zagospodarowania dla nieruchomości przy ul. Opawskiej, na której w przeszłości stał pomnik Arki Bożka. Nieoficjalnie ustaliliśmy, że inwestor chciałby, aby dopuszczono tam niską zabudowę handlową. Plan tego nie przewiduje, zdaniem Dariusza Polowego – słusznie.

Coś drgnęło?

Nasi rozmówcy wskazują, że w Urzędzie Miasta Racibórz potrzeba nowego podejścia, tak, aby nie tłamsić przedsiębiorczości. – Te wszystkie procedury zajmują u nas bardzo dużo czasu. W innych gminach na wydanie warunków zabudowy czeka się dwa – trzy miesiące, a u nas trwa to dwa razy dłużej. To samo dotyczy zmiany sposobu użytkowania z wieczystego na własność, a przecież miastu powinno na tym zależeć, bo to jest dla niego przychód – mówi Grzegorz Kampka, który liczy, że „nowy prezydent będzie patrzył na to innym okiem – okiem przedsiębiorcy, który każdą złotówkę trzy razy obejrzy zanim ją wyda”.

O tym, że w Urzędzie Miasta Racibórz coś drgnęło, mówi z kolei nasz rozmówca z „Nowoczesnej”. – Podejście w urzędzie się zmienia. Nie wiem czy to jest kwestia zmiany władzy, ale mieliśmy niedawno problem związany z planami budowy parkingu wielopoziomowego przy ulicach Chełmońskiego – Kossaka***. Występowaliśmy o zgodę z miejscowym planem. Początkowo stanowisko było takie, że trzeba będzie zmieniać plan, ale po kolejnych rozmowach, zasięgnięciu opinii urbanistycznych, okazało się, że realizacja tej inwestycji będzie możliwa bez konieczności zmiany planu – wyjaśnia.

Tę wypowiedź można przyjąć za dobrą monetę. Nowe władze Raciborza muszą jednak pamiętać, że kredyt zaufania, który zaciągnęły wśród raciborzan – zarówno zwykłych mieszkańców jak i przedsiębiorców, trzeba będzie kiedyś spłacić.

Wojtek Żołneczko

---

* Na części tych terenów obowiązują ulgi inwestycyjne. Oznacza to, że miasto zacznie czerpać z nich pełne przychody dopiero po upływie czasu. Stosowanie takich ulg to powszechna metoda stymulowania przedsiębiorczości i pozyskiwania nowych inwestycji.

** Powierzchnię budynku pomnażamy o stawkę podatku od nieruchomości dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc 3000 x 23 – 69 000.

*** Mowa o terenie nieużytkowanego dziś boiska, nieopodal „Podwórka Kossaka”. Parking w tym miejscu nie będzie tak duży jak, ten który ma powstać przy ul. Żółkiewskiego – na Chełmońskiego zamiast pięciu kondygnacji, będą trzy.