Czy w Kuźni Raciborskiej powstaną mieszkania z rządowym dofinansowaniem?

88 mieszkań przy Bema

Czy przy ul. Bema w Kuźni Raciborskiej powstaną bloki z rządowego dofinansowania budowane przez SIM – Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową? Na razie brak jednoznacznej odpowiedzi. Nowy burmistrz Wojciech Gdesz poinformował, że gmina niedługo ogłosi nabór wniosków o umowy najmu, aby ocenić rzeczywiste zainteresowanie budownictwem społecznym. Nie precyzuje jednak, czy gmina wycofa się z projektu, czy go kontynuuje, lecz zapewnia, że zrobi wszystko, aby bloki przy ul. Bema zostały zrealizowane. Wcześniej, w rozmowie z Nowinami, burmistrz przyznał, że sprawa jest skomplikowana i że po dokładnym zbadaniu aktualnej sytuacji spółki jak najszybciej podzieli się tą wiedzą z mieszkańcami. Temat budowy wspomnianych bloków został poruszony także podczas ostatniej sesji rady miejskiej, podczas dyskusji nad raportem o stanie gminy za ubiegły rok.

Przypomnijmy. Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa, to spółka typu non for profit, która zajmuje się budową mieszkań społecznych, na wynajem. Mieszkania są przeznaczone dla rodzin/osób, które nie posiadają własnego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości. Mają mieć umiarkowany czynsz i dedykowane są w szczególności osobom, które nie mają zdolności kredytowej, ale posiadają zdolność czynszową.

W przypadku Kuźni Raciborskiej mowa 88 mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. Bloki te mają mieć piwnice oraz windy. Oprócz budowy mieszkań planowane jest również zagospodarowanie otoczenia przy ulicy Bema, gdzie powstaną nowe parki, place zabaw oraz tereny zielone z ławkami i koszami na śmieci.

Była wiceburmistrz pyta byłego wiceburmistrza

Dyskusję nad raportem rozpoczęła Sylwia Brzezicka-Tesarczyk, była wiceburmistrz tej gminy – dzisiaj radna z komitetu, który ma większość (KWW Jednym Głosem). Skomentowała, że chciałaby, aby budynki oświatowe wyglądały tak, jak przedstawia je gmina. Pytała również byłego wiceburmistrza, który zastąpił ją na tym stanowisku, kiedy odeszła z urzędu, a dzisiaj burmistrza Kuźni Raciborskiej o przedstawienie swojej wizji i celów inwestycyjnych na najbliższe lata.

Wojciech Gdesz odpowiedział, że teraz kluczowe jest bezpieczne dokończenie inwestycji, które zostały rozpoczęte. Wymienił konkretne przedsięwzięcia, takie jak dokończenie budowy kanalizacji i odtworzenie dróg w Budziskach oraz budowa drogi powiatowej w Turzu. Zaznaczył także inwestycje związane z mieszkalnictwem. – Chciałbym w najbliższych dniach przedstawić szczegółowy raport dotyczący planowanego budownictwa mieszkaniowego – mówił, odnosząc się do Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej. – Ten projekt, do którego gmina przystąpiła, czyli budowa mieszkań w ramach SIM, jest tym, o co wielu mieszkańców codziennie pyta burmistrza – kontynuował.

Wracając do inwestycji, Wojciech Gdesz powiedział, że gmina chce wspierać przedsiębiorców zainteresowanych inwestowaniem i tworzeniem nowych miejsc pracy. Wspomniał o planowanych inwestycjach związanych z infrastrukturą turystyczną, takich jak budowa ścieżek rowerowych. Gmina wspólnie z leśnikami chce przekierować ruch turystyczny na drugą stronę lasu. Gdesz opisuje ten ruch jako otwarcie lasu z drugiej strony gminy, aby mieszkańcy Rud byli mniej obciążeni ruchem turystycznym. W planach jest także budowa parkingów leśnych we współpracy z Lasami Państwowymi. Burmistrz wspomniał również o budowie ścieżki rowerowej między Nędzą a Kuźnią Raciborską, wzdłuż drogi wojewódzkiej nr 922.

Gdesz mówił także o szeroko rozumianym rozwoju dzieci i młodzieży. Zwracał uwagę na problemy związane z dobrostanem psychicznym tych grup wiekowych, podkreślając chęć zaangażowania się w ich rozwiązanie i zapewnienie odpowiedniego wsparcia mieszkańcom. Później wspomniał o pozyskiwaniu środków zewnętrznych na zadania realizowane przy współpracy z powiatem, województwem i miastami partnerskimi.

– Poprawa bezpieczeństwa, zwłaszcza w zakresie dowozu dzieci i młodzieży do szkół, przedszkoli i placówek oświatowych, oraz poprawa opieki zdrowotnej, ze szczególnym uwzględnieniem zespołu ratownictwa – wymieniał kolejne plany burmistrz Gdesz.

Radna chce głębszej analizy w sprawie bloków, bo...

Przewodnicząca komisji budżetu i finansów, radna Urszula Kiraga, podczas sesji wyraziła swoje zastrzeżenia co do raportu o stanie gminy, zaznaczając, że należy oceniać go obiektywnie, bez różowych okularów. Podkreśliła wiele decyzji, które jej zdaniem były niewłaściwe w minionym roku, szczególnie w kontekście planów dotyczących mieszkań (SIM).

Radna Kiraga zwróciła uwagę na konieczność głębszej analizy i przemyślenia tego tematu przez radnych i burmistrza. Zapytała również, czy mieszkańcy będą w stanie zakupić mieszkania po cenie 10 tys. zł za metr kwadratowy, co oznaczałoby, że 50-metrowe mieszkanie kosztowałoby 500 tys. zł. Podkreśliła, że pierwszeństwo w dostępie do mieszkań miałyby matki samotnie wychowujące dzieci oraz osoby bez nieruchomości. – Jako matka trójki dzieci, zastanawiałam się, która matka samotnie wychowująca dziecko będzie mogła sobie pozwolić na mieszkanie za 500 tysięcy złotych – powiedziała.

Pytała, czy gmina znajdzie 88 chętnych na zakup mieszkań i czy gmina jest na to stać. Zwróciła uwagę na świadomość mieszkańców, że ewentualne dodatkowe koszty związane z inflacją mogą wymagać większego zaangażowania finansowego gminy. Radna Kiraga odniosła się także do niedawnego posiedzenia komisji rolnictwa, gdzie omawiano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a następnie procedowano go na sesji. Zmiany te mają przekształcić tereny w Kuźni Raciborskiej na tereny pod zabudowę jednorodzinną.

– Musimy zastanowić się, czy rzeczywiście potrzebujemy 88 mieszkań, które związują nasze ręce pod względem budżetu i finansów, uniemożliwiając dalsze inwestycje, mając jednocześnie wiele działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Za 500 tysięcy złotych można już spokojnie postawić dom, choćby nie był on gotowy, to jednak w dużym stopniu wykończony – podkreśliła radna. Jej zdaniem, taka inwestycja mogłaby ograniczyć możliwości dalszego rozwoju gminy.

... jej zdaniem gmina ma pilniejsze problemy do rozwiązania

Przyznała, że pragnie, aby burmistrz miał swobodę w działaniu, realizując swoje i rady plany dotyczące inwestycji, takich jak budowa ścieżek rowerowych, modernizacje budynków oświatowych oraz budynków zdrowia. Zauważyła również problemy, jakie dotyczą hali sportowej w Kuźni Raciborskiej i Rudach, gdzie występują przecieki. Radna podkreśliła, że samorząd musi skupić się na bieżących potrzebach, przyznając jednocześnie, że budżet gminy nie prezentuje się najlepiej.

– Jeśli nie dokończymy kanalizacji w Budziskach, jeśli nie zajmiemy się SIM-ami, nie będziemy mogli podjąć żadnych dodatkowych inwestycji w przyszłym roku – i musimy zdawać sobie z tego sprawę. Gmina musi być przygotowana na utrzymanie płynności finansowej, która, moim zdaniem, nie jest w najlepszym stanie. Mamy zadłużenie gminy na tyle wysokie, że dalszy rozwój i inwestycje są pod realnym znakiem zapytania – mówiła Kiraga.

Dodała, że przed burmistrzem i radnymi stoi wiele wyzwań, które powinny być podejmowane w atmosferze jednomyślności, przejrzystości oraz dokładnej analizy, aby „pozwolić na konstruktywne działania w przyszłym roku”.

Radny Wojciech Krzyżanowski, przewodniczący komisji rewizyjnej, podkreślił wzrost gminnego zadłużenia z 1,38 miliona złotych w 2022 roku do obecnych ponad 8 milionów złotych. Wskazał również na dodatkowe wyzwanie w postaci projektów mieszkaniowych SIM, do których gmina otrzymała środki w wysokości 13,9 miliona złotych z Banku Gospodarstwa Krajowego. – Każdy ruch w tym obszarze blokuje możliwości inwestycyjne gminy. Jeżeli nie dojdzie do budowy tych mieszkań, te środki będą musiały być zwrócone wraz z odsetkami. Z drugiej strony, jako udziałowcy w projekcie SIM-ów, musimy być przygotowani na dodatkowe wydatki, jeśli zajdzie taka potrzeba. To ogranicza nasze możliwości działania – zaznaczył Krzyżanowski.

Przewodniczący o celach i kierunkach

Przewodniczący Tomasz Sokołowski poruszył temat początku wspólnej pracy radnych i burmistrza. Zaznaczył potrzebę regularnych spotkań roboczych, na których radni mogą otrzymywać informacje od burmistrza na temat planowanych działań.

W kontekście kanalizacji w Budziskach podkreślił, że mieszkańcy są zaniepokojeni i potrzebują klarownych informacji, podobnie jak inne sołectwa, które również czekają na budowę infrastruktury kanalizacyjnej.

– To właściwy moment, aby wspólnie opracować cele i kierunki, które będą służyły wszystkim, przede wszystkim mieszkańcom. Możemy dyskutować i debatować, ale ostatecznie mieszkaniec musi widzieć rezultaty naszej pracy. Niektórzy czekają latami, niektórzy na chodnik od 30 lat, inni na kanalizację od 20 lat. Istnieją również małe, pilne problemy, które możemy szybko rozwiązać i pomóc mieszkańcom – dodał.

Macha o frustracji mieszkańców

Inwestycji w bloki broni z kolei poprzedni burmistrz Paweł Macha, uznając ją za priorytetową. Relacjonuje, że przez niemal dziesięć lat sprawowania funkcji burmistrza, większość spotkań z mieszkańcami dotyczyła problemów mieszkaniowych, co jest powodem frustracji i często prowadzi do decyzji o migracji. Macha argumentuje, że długotrwałe oczekiwanie na własne mieszkanie jest jednym z głównych czynników zmniejszających liczbę mieszkańców gminy. Podkreśla, że gmina dysponuje tylko kilkoma instrumentami, które mogą pomóc odwrócić ten niekorzystny trend migracyjny, z budownictwem na czele.

Macha zauważa, że w ciągu ponad 40 lat nie wybudowano żadnych nowych mieszkań w gminie, a rosnące koszty życia stają się nie do zniesienia dla osób o niskich dochodach. Podkreśla również, że zmiany w funduszach remontowych i standardach mieszkaniowych wprowadzone w jego kadencji miały na celu stabilizację opłat, chociaż nowe inwestycje mogą wymagać ich ponownej rewizji.

Przyszłość opłat za mieszkania w Kuźni Raciborskiej widzi jako wzrastającą, zwłaszcza z uwagi na potrzebę modernizacji zdekapitalizowanej kotłowni i dostosowanie się do nowych norm klimatycznych.

– Nic na tym świecie nie jest za darmo i z tym wszyscy powinniśmy się oswoić. Czasy, w których Rafamet budował bloki, już nie wrócą, a przynajmniej w dającej się przewidzieć przyszłości. Mieszkania komunalne, których mamy wciąż 444 (wszystkie zajęte) są niedostępne nie tylko z powodu zawartych umów, ale także z powodu idiotycznych przepisów krajowych, które określają maksymalne dochody – stwierdza Macha. – Większość osób ubiegających się o nie odchodzi z kwitkiem. Na chwilę obecną maksymalny dochód dla singla to przedział od 1780,96 do 4293,29 zł, a dla członka rodziny to 1335,72 do 4293,29 zł. Sytuacja osób w potrzebie, to prawdziwy moim zdaniem wskaźnik realnych kosztów mieszkania – kontynuuje.

Były burmistrz widzi szansę dla Kuźni, a...

Argumentuje, że poprzednia rada miasta i gminy, mając na uwadze te okoliczności, zdecydowała się na jedyny możliwy program budowy mieszkań, jakim jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM). Dodaje, że w Kuźni Raciborskiej SIM oferuje nowoczesne mieszkania o powierzchniach 40, 50 i 60 m2, z zabudowaną kuchnią oraz gotową łazienką, przystosowane również dla osób z niepełnosprawnościami. Dodatkowo mieszkania wyposażone są w piwnice, miejsca parkingowe i otaczają je zielone tereny.

SIM, jak argumentuje, została wybrana zamiast deweloperów ze względu na gwarancje finansowe zapewniane przez Skarb Państwa i miasta (JST), w tym Kuźnię Raciborską, co jak zauważa zapewnia stabilność realizacji projektu.

Co do kosztów, poprzedni burmistrz wskazuje, że obecnie trudno precyzyjnie określić ceny mieszkań, ale prognozuje, że będą one niższe niż 8000 zł netto za metr kwadratowy, jak sugerują wcześniejsze inwestycje realizowane w innych częściach Polski. Przypomina również, że chętni musieli wpłacić 20 proc. wartości.

– Spółka teoretycznie powinna mieć możliwość odpisania podatku VAT, ale ja nie jestem w stanie udzielić takiej odpowiedzi. Jeżeli jednak nie, to w zależności od metrażu, nabywca będzie musiał przygotować ok. 80 tys. za najmniejsze oraz ok. 120 tys. za największe. Tego typu kwoty trzeba mieć, aby nabyć działkę w naszej gminie, a co dopiero, gdy mówimy o budowie domu. Na dzisiaj, to koszt szacowany na ok. 1 mln zł, wliczając w to obsługę kredytu. Stary dom wyssie z nas niewiele mniej, wliczając koszt zakupu, remontu i jak zwykle kredytu. Dla porównania cen, średnia w Raciborzu, jaką znalazłem za 1 m2 (nowego mieszkania) to 7500 zł bez windy i w stanie deweloperskim. Natomiast średnia cena wykończenia, to ok. 1500 zł za m2, o windzie nie wspominając, którą także trzeba doliczyć oraz zabudowie kuchni. Średnie ceny mieszkań w Kuźni Raciborskiej z rynku wtórnego to ok. 5000 / m2 (bloki u Nas są nie młodsze niż 40+ lat) – pisze Macha w swoim stanowisku.

Dla kogo mieszkania? Zdaniem Pawła Machy dla wszystkich. – Regulamin został tak uchwalony, aby nie dyskryminować. Są w nim osoby, które będą uprzywilejowane w procesie przyznawania, ale z praktycznego punktu widzenia będzie ich niewiele – zaznacza.

... następcom życzy odwagi

Poprzedni burmistrz życzy swojemu następcy i radnym odwagi przy podejmowaniu decyzji dotyczących przyszłości gminy. – Nie ma miejsca na wahania, ponieważ uważam, że koalicja, choć uśmiechnięta, może zablokować ten projekt jedynie dlatego, że nie jest ich własną inicjatywą – zauważa. – Byłem świadkiem zachowania nowych przedstawicieli KZN (Krajowy Zasób Nieruchomości – przyp. red.), którzy bez wahania cofnęli obietnicę żyrowania państwa dla tej inwestycji składanej przez poprzedników z dniem objęcia władzy – dodaje.

Jego zdaniem, mimo trudnych okoliczności, samorząd może sprostać temu wyzwaniu, zamieniając poręczenie udzielone GPWiK na budowę kompostowni/ ujęcia wody (gmina musi zabezpieczyć kredyt na realizację budowy). Po ostatnich konsultacjach z prezesem SIM ustalono, że potrzebne będą 6 mln złotych, co odpowiada dostępnym zasobom WPF, jak oznajmia, bez konieczności zwiększania deficytu. Jednocześnie podkreśla pilną potrzebę rozpoczęcia rekrutacji nabywców mieszkań, co leży w gestii gminy. – Kluczowa będzie jakość kontaktu z potencjalnym nabywcą – dodaje. – Przypominam, że jesteśmy gotowi formalnie oraz finansowo na tę inwestycję. Nasz budżet jest stabilny, a środki przeznaczone na ten cel w postaci udziałów i gotówki również – puentuje poprzedni burmistrz Kuźni Raciborskiej.

Wiadomo, jakie działania podejmie gmina

W czwartek, 11 lipca, swoje oświadczenie wydał Wojciech Gdesz. Burmistrz przypomniał, że samorząd przystąpił do Spółki SIM Śląsk-Południe w 2021 roku, przekazując działki o powierzchni blisko 1,5 ha pod budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami o umiarkowanym czynszu. Spółka otrzymała również ponad 6 milionów zł z rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa i dysponuje prawomocnym pozwoleniem na budowę. Jednak, jak zauważył, obecnie toczy się dyskusja nad przyszłością SIM-ów, ponieważ spośród około 40 takich spółek w Polsce, większość jest nadal na etapie organizacyjnym i przygotowawczym, a tylko nieliczne rozpoczęły budowę lub oddały mieszkania do użytku.

Gdesz wskazuje na brak znanych zasad i elementów finansowania projektów inwestycyjnych, w tym szczegółowych warunków finansowych dla przyszłych najemców (wysokość czynszów i partycypacji finansowej) oraz ewentualnych zasad sprzedaży mieszkań na rzecz najemców w formule dojścia do własności. Nadmienia również, że planowane zmiany przepisów mogą uniemożliwić najemcom stanie się właścicielami zajmowanych lokali mieszkalnych.

– Mając na uwadze powyższe nie dziwią nikogo pojawiające się pytania o mieszkania w naszej gminie, o stan zaawansowania inwestycji, o ewentualne ceny mieszkań, a być może przede wszystkim o działki przekazane do spółki – zauważa burmistrz. Jednak nie wskazuje, jaka będzie decyzja gminy, czy pozostanie w spółce, czekając na realizację, czy, wycofa się. Nadmienia jedynie, że gmina „zgodnie z harmonogramem przystąpi w niedługim czasie do ogłoszenia naboru wniosków o zawarcie umów najmu”. – Nabór ten odpowie na pytanie, jakie aktualnie jest rzeczywiste zainteresowanie w naszej gminie taką formułą budownictwa społecznego – dodaje.

Nawiązuje również do zbycia przez gminę własności na rzecz spółki SIM, a w efekcie tego, że władze gminy utraciły wraz z przekazaniem działek do spółki możliwość całkowitego decydowania o losach wniesionych nieruchomości. Zapewnia jednak, że zrobi wszystko, aby „pomóc tej inwestycji i aby nieruchomości te, bez względu na przyszłą formułę ich zagospodarowania, wykorzystane były na budownictwo mieszkaniowe i służyły całej społeczności”.

Pełną treść tego oświadczenia można znaleźć w naszym portalu, pod adresem: www.nowiny.pl/232181.

SIM bez Pietrowic

Kuźnia Raciborska nie była jedyną miejscowością w powiecie raciborskim przystępującą do SIM-u; Pietrowice Wielkie podążyły tym śladem, lecz w późniejszym czasie za poprzedniego wójta, Andrzeja Wawrzynka. Jednakże obecnie gmina wycofała się z programu na wniosek nowego wójta, Adama Wajdy, który sprzeciwił się budowie bloków z dotacji rządowej, uznając ten projekt za nieopłacalny.

Analiza finansowa wykazała, że koszt budowy jednego metra kwadratowego mieszkania wynosi około 9 tysięcy złotych, podczas gdy obecna cena rynkowa oscyluje w granicach 5-6 tysięcy złotych za metr. Czynsz, który był kalkulowany na poziomie 21,18 zł za metr, obecnie wynosi zaledwie 3,93 zł za metr w gminnych mieszkaniach.

Wójt zwraca uwagę na zmiany prawne, które uniemożliwiają nabywanie mieszkań jako własnościowych oraz wymagają wpłacenia 25-30 proc. zadatku przed wynajmem. Wskazuje, że w obecnym klimacie rynkowym oferta ta jest mało atrakcyjna, zwłaszcza w kontekście takiej gminy jak Pietrowice Wielkie, które nie są Gliwicami ani Rybnikiem. Wójt podkreśla, że gmina ma możliwość samodzielnego realizowania budowy mieszkań, ustalając własne warunki. Dodatkowo wskazuje na preferencyjne kredyty oferowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na takie inwestycje oraz na możliwość przeznaczenia terenów pod zabudowę wielorodzinną dla deweloperów w ramach planu zagospodarowania przestrzennego, co może przyczynić się do dalszego rozwoju i przyciągnięcia nowych mieszkańców.

Do tematu będziemy wracać. Dawid Machecki