Ekspert od nieruchomości: nie kupiłbym dworca PKP w Raciborzu

Dworzec PKP wciąż do niej należy, choć na początku wiosny wydawało się, że jego nowym właścicielem zostanie samorząd miejski. Przeciwstawne opinie prezentują w tej sprawie szef rady i prezydent Raciborza. Poza urzędem zainteresowanie dworcem wykazuje lokalny biznes (nie ujawniono publicznie kto), ale nie za cenę jakiej żąda kolej.

Przypomnijmy, że rada miasta bez sprzeciwu (z jedynym głosem wstrzymującym przewodniczącego Tadeusza Wojnara) zdecydowała pod koniec ubiegłego roku, że miasto kupi dworzec PKP za kwotę do 700 tys. zł. Strony transakcji były już dogadane, w wakacje miały spisać akt notarialny. Wiosną magistrat wstrzymał swe starania po tym jak na sesji szef rady stwierdził, że w ruinę nie ma sensu inwestować i będzie namawiał członków koalicji by wycofali się z decyzji o kupnie obiektu. Zdziwiony takim obrotem sprawy prezydent Mirosław Lenk oponował i przywoływał wieloletnie starania urzędu o przejęcie dworca. Ostatecznie ustąpił przewodniczącemu, bo do gry o kolejową nieruchomość włączył się prywatny przedsiębiorca. Wcześniej biznesmenów nie zainteresowała oferta PKP, które za budynek żądało paru milionów złotych. Cena za jaką kolej chciała przekazać go miastu była jednak kusząca.

PKP postanowiło spróbować sprzedaży na rynku komercyjnym. – W czerwcu wystawiliśmy dworzec w Raciborzu na sprzedaż w formule rokowań – relacjonuje Bartłomiej Sarna rzecznik prasowy PKP S.A. we Wrocławiu. Do 2 lipca potencjalni inwestorzy mogli składać oferty na zakup nieruchomości, ale w postępowaniu nie wpłynęły żadne oferty. – Obecnie analizujemy sytuację. Nie wykluczamy wznowienia rozmów z miastem Racibórz w kontekście sprzedaży dworca w trybie bezprzetargowym – dodaje Sarna. Zastrzega jednak, że w przypadku, gdyby kolej zdecydowała się na ponowną sprzedaż dworca na rynku komercyjnym nie przewiduje obniżki ceny wywoławczej czyli 1,7 mln zł.

Zwolennikiem rozmów na temat powtórzenia procedury rokowań jest prezydent Lenk. Nadal jest gotów do negocjacji warunków nabycia dworca przez miasto, choć teraz zamierza rozmawiać o przejęciu za kwotę bardziej symboliczną niż 700 tys. zł. Prezydent przyznaje jednak, że temat nie leży mu obecnie, bo nie chce „zderzenia z radą”. – Być może bym je wygrał, ale byłoby to pyrrusowe zwycięstwo,  nikomu niepotrzebne. Taki spór nie będzie zrozumiały dla raciborzan, którzy chcą po prostu mieć ładny dworzec – uważa M. Lenk.

Poprosiliśmy o ocenę sytuacji Wojciecha Ruchałę, doświadczonego sprzedawcę nieruchomości z wieloletnią praktyką w powiecie raciborskim. Ten mówi wprost: gdybym miał pieniądze nie kupiłbym dworca. Dlaczego? Bo – przede wszystkim – jego funkcja nie jest już taka jak kiedyś. – Wydatek miałby sens gdyby dworzec pełnił taką rolę jak te we Wrocławiu czy choćby w Kędzierzynie-Koźlu – zaznacza ekspert. Wg niego, każdy potencjalny kupiec sprawdziłby stopę zwrotu inwestycjii (kiedy nakład się zwróci i ile można na przedsięwzięciu zarobić). A ta nie napawa optymizmem. – Potrzeba jej zwykle na poziomie 8 – 10%. Tutaj nie widać takich szans – ocenia Ruchała. Radzi samorządowcom dogłębną analizę zakupu dworca. – Powinni zasięgnąć opinii różnych środowisk i specjalistów z paru dziedzin. Od marketingowców po budowlańców. Trzeba ich zapytać czy inwestycja posłuży rozwojowi miasta – sugeruje szef biura Manager.

Uważa on także, że pod względem funkcji, z dworca można „dużo wycisnąć”. – To wielki obiekt, ale z jednej strony ma ograniczenie – tory. Gdyby ruch po nich był tak intensywny jak we Wrocławiu to zamiar miasta miałby sens, a po przejęciu do magistratu ustawiłaby się kolejka chętnych handlowców do wynajmu powierzchni w wyremontowanym obiekcie.

– Dworzec jest jak kotwica. Kiedy ktoś go kupi, odsprzedać go będzie mu niezwykle trudno – podsumowuje W. Ruchała. Nowy nabywca będzie skazany na poświęcenie obiektowi wszelkich nakładów by ratować jego i siebie jako właściciela kłopotu.

Mariusz Weidner

A gdyby dworzec został Biedronką?

Nowoczesne dworce to połączenie funkcji kolejowych i handlowych, w dużych miastach przy dworcu znajdują się sklepy największych sieci. Czy tak mogłoby być w Raciborzu? Wybór byłyby między markową galerią z kinem a „biedronką”. Zdaniem specjalisty od rynku nieruchomości galeria ze sklepami i usługami dla zamożniejszych klientów w miejscu dworca nie sprawdziłaby się w Raciborzu bo dobra luksusowe mają tu słabe wzięcie. – Padł sklep Avans z elektroniką i AGD, nie mamy markowych salonów samochodowych, domy za pół miliona złotych i więcej nie sprzedają się i nie znalazł nabywcy plac Długosza oferowany pod galerię i kino. Droższe rzeczy nie znajdują tu klienta, niestety pod tym względem to słaby rynek. To opinia podparta doświadczeniami kolegi z branży galerii handlowych – zauważa Wojciech Ruchała z Managera. Z kolei market z tanim towarem (typ Biedronki) byłby sporym ryzykiem przy ul. Dworcowej. – Nasycenie sklepami wielkopowierzchniowymi w Raciborzu jest takie, że bez problemu można dotrzeć do większości z nich na piechotę – zauważa Ruchała.