Błędy na budowie – jak uzyskać odszkodowanie?

Powyższy scenariusz to koszmar, który śni się wielu rodzinom. Obawy są uzasadnione, rzadko zdarza się bowiem, aby podczas budowy nie wystąpiły żadne uchybienia. O błędach popełnionych przez fachowców niejedno już powiedziano i napisano i wciąż pojawiają się nowe historie. Nikt z budujących z pewnością nie chce cierpieć z powodu złego wykonawstwa, ale z potencjalnymi problemami trzeba się jednak liczyć. Co zrobić w przypadku ich pojawienia się?

Mniejsze lub większe usterki są niemal nieodłącznym elementem każdej budowy. Jeśli błędy zostaną w porę wychwycone i naprawione, można powiedzieć, że problemu nie ma. Zacznijmy jednak od początku. Wszystkie prace związane z budową, przebudową oraz rozbudową domu powinny być prowadzone w oparciu o umowę o roboty budowlane. O podpisaniu odpowiedniego dokumentu zdarza się zapomnieć zwłaszcza inwestorom, którzy budowę prowadzą systemem gospodarczym. W jej trakcie pojawiają się i znikają kolejni fachowcy. Dokładne ustalenie zakresu prac wykonanych przez poszczególne ekipy może być trudne w trakcie budowy, a co dopiero po kilku latach od jej zakończenia. Między innymi z tego powodu tak ważne jest podpisanie umowy, w której precyzyjnie zostanie określony zakres prowadzonych prac. Przez okres pięciu lat od ukończenia budynku zleceniodawcę chroni wówczas rękojmia. - Dla uniknięcia problemów, obok podpisania umowy o roboty budowlane, warto jak najdokładniej dokumentować przebieg budowy. W razie pojawienia się problemów przydatne okażą się protokoły odbioru z precyzyjnym wykazem wykonanych prac oraz protokoły przekazania budowy, wsparte dokumentacją fotograficzną. Wszystkie roboty powinny być również odpowiednio odnotowane w dzienniku budowy – przypomina Mikołaj Bykowski – jeden z właścicieli pracowni projektowej Tooba.pl.

Rękojmia to odpowiedzialność wykonawcy za wady polegające na niezgodności wybudowanego obiektu (wykonanych robót) z ustaleniami zawartymi w umowie. Usterki mogą wynikać z przeprowadzenia robót w sposób nieodpowiedni lub z zastosowania złej jakości materiałów dostarczonych przez wykonawcę. Wykonawca staje się wówczas odpowiedzialny za zaistniałe szkody i ma obowiązek ich naprawienia.

Błędy popełnione przez fachowców nierzadko udaje się wyłapać jeszcze w trakcie trwania prac. W takiej sytuacji inwestor powinien reagować natychmiast. Aby zrekompensować powstałe szkody, może zaproponować wykonawcy niższe wynagrodzenie. Wystarczy, że wystąpi z jednostronnym oświadczeniem. Wykonawca ma jednak wówczas możliwość niezwłocznego naprawienia usterki. Jeśli naprawa nie będzie wiązać się z powstaniem nadmiernych kosztów bądź trudności po stronie inwestora, to jego wcześniejsze oświadczenie straci ważność.

Usterki mogą ujawnić się również później. Przypomnijmy, że zleceniodawca jest chroniony rękojmią przez pięć lat od momentu oddania budynku. Jeśli w tym czasie zauważy usterkę, w ciągu miesiąca powinien zgłosić ten fakt wykonawcy. Od tego momentu bieg rozpoczyna roczny termin na zgłoszenie roszczeń o dokonanie naprawy.

A co zrobić w sytuacji, gdy usterka zostanie ujawniona sześć lub więcej lat od zakończenia budowy? Rękojmia na szczęście nie wyczerpuje możliwości dochodzenia swoich praw. Jeśli od momentu ukończenia budynku upłynęło więcej czasu, można wówczas wystąpić o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania prac. Przy czym nie ma znaczenia, ile lat od zakończenia budowy szkoda zostanie ujawniona. Termin przedawnienia jest liczony od momentu jej zauważenia. W ciągu dziesięciu lat inwestor może następnie ubiegać się o odszkodowanie.