Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?
Dla inwestorów planujących budowę domu na działkach rolnych, największą zachętą jest niska cena metra kwadratowego takich gruntów. Jednak budowę rozpocząć można jedynie na terenie przeznaczonym na powyższe. Sposobem na zabudowę działki rolnej jest jej przekształcenie (odrolnienie), ale należy pamiętać, że przeprowadzenie tego procesu możliwe jest tylko w określonych sytuacjach.
Po znanej wszystkim aferze gruntowej, wywołanej przez jednego z nieżyjących już polityków, pęd do kupna gruntów rolnych (z zamiarem ich przekształcenia w budowlane) znacząco osłabł. Odrolnienie ziemi jest wprawdzie nadal możliwe, ale wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu skomplikowanych formalności, sporą cierpliwością, a niekiedy również z niemałymi kosztami. Jednak ostateczny sukces w przeprowadzeniu procedury odrolnienia nadal potrafi być bardzo intratną okazją i dużym zyskiem dla inwestorów budowlanych. Wynika to z poważnej różnicy w cenach zakupu jednych i drugich działek.
Sprawdzamy istnienie i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli interesująca nas działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z dokumentów planistycznych mogą wynikać dwie możliwości:
- grunty mają przeznaczenie budowlane (zostały już odgórnie odrolnione i można na nich budować bez dodatkowych formalności);
- grunty mają inne przeznaczenie (np. rolnicze lub zaplanowano na ich terenie inwestycje uniemożliwiające zabudowę jednorodzinną).
W przypadku działek o przeznaczeniu rolniczym, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można ubiegać się o ich przekształcenie. Dokonuje się go poprzez zmianę zapisów w dokumentach planistycznych. Ważna jest tu jednak klasa ziemi i wielkość obszaru, w stosunku do którego oczekujemy zmiany przeznaczenia.
Wobec gruntów klas najniższych (VI, V i IV) i nieruchomości do 0,5 ha – gminy podejmują decyzje samodzielnie, co przekłada się na łatwiejszą zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak już w przypadku ziemi o klasach: III, II, I oraz większych jej obszarach – na zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania musi zgodzić się minister rolnictwa. O tę zgodę nie występuje samodzielnie właściciel działki. Może to uczynić jedynie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W praktyce procedura trwa nawet kilka lat, a jej pozytywne dla inwestora rozstrzygnięcie jest wątpliwe.
Występujemy o warunki zabudowy
W Polsce jest wiele terenów nieobjętych dotychczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takich sytuacjach należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób najprościej jest zmienić przeznaczenie gruntów rolnych o niskich wartościach użytkowych (klasach: VI, V, IV) lub takich, w stosunku do których z mocy prawa wygasł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wcześniej zmieniający ich przeznaczenie na cele nierolne i nieleśne. Działka musi jednak posiadać dostęp do drogi i znajdować się w sąsiedztwie innych parceli budowlanych. W przypadku jej usytuowania pośród zabudowy zagrodowej (rolniczej) uzyskanie warunków dla typowego domu jednorodzinnego może być trudne lub nawet zupełnie niemożliwe.
Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wypis z rejestru gruntów. W składanym formularzu wskazuje się parametry planowanego przedsięwzięcia budowlanego (powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, jego przeznaczenie, itp.).
Wyłączamy grunt z produkcji rolnej
Powinniśmy zdawać sobie sprawę, że polskie grunty rolne objęte są ochroną (zwłaszcza te o wyższych walorach użytkowych). Odrolnienia nie wymagają jedynie gleby pochodzenia mineralnego o klasach: IV, IVa, IVb, V i VI. Są one bowiem traktowane jako nieużytki i mają inne (pozarolnicze) przeznaczenie. Jednak i w tym przypadku należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Decyzja nie może być odmowna, ale dla gleb klasy IV i IVa może zostać nakazane usunięcie warstwy próchnicznej.
Najtrudniejsze jest wyłączenie z produkcji rolnej gruntów pochodzenia organicznego i mineralnego zaliczanych do klas: I, II, III, IIIa i IIIb. Starosta może w tym przypadku odmówić wyłączenia. Zaś jeżeli zgodzi się na nie – trzeba liczyć się z koniecznością wniesienia odpowiedniej opłaty. Jej wysokość warunkuje wiele czynników (m.in. wielkość działki oraz cena żyta ogłaszana na dany rok przez Główny Urząd Statystyczny).
Więcej informacji na temat formalności związanych z budową, znajduje się na Poradniku Budowlanym – sprawdzonym źródle praktycznych wskazówek.
Materiał zewnętrzny
