W tę nieruchomość trzeba było wpompować naprawdę dużo pieniędzy

- Spotkałem się z panem, żeby porozmawiać o wycenie kamienicy przy rynku, którą sprzedała Hossa. W tym temacie zostało powiedziane i napisane dużo, ale mam wrażenie, że cała ta dyskusja jest prowadzona na zasadzie "wydaje mi się". Dlatego chcę zacząć od podstaw. Co to jest operat szacunkowy?

- Operat szacunkowy to dokument, który jest stworzony według odpowiednich przepisów. Rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe przeważnie po to, żeby określić wartość rynkową nieruchomości lub inne rodzaje wartości.

- Inne rodzaje wartości, czyli na przykład co? Auto?

- Nie, rzeczoznawca majątkowy zajmuje się nieruchomościami oraz maszynami i urządzeniami trwale związanymi z gruntem. Nawet zepsuty autobus, bez kół, nie jest trwale związany z gruntem.

- Czyli np. hala fabryczna z suwnicą.

- Tak.

- Co bierze się pod uwagę przy sporządzaniu operatu?

- To wszystko zależy od celu wyceny. Jeżeli będziemy robić wycenę nieruchomości dla potrzeb określenia sumy ubezpieczenia, to będziemy określać tylko wartość odtworzeniową części składowych, czyli budynków, budowli, urządzeń, ale nie uwzględnia się w tym gruntu, bo jego się nie ubezpiecza. Natomiast jeżeli celem jest określenie wartości rynkowej nieruchomości - tak jak w przypadku nieruchomości przy ul. Rynkowej 1 w Rybniku - to musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, co to jest wartość rynkowa? Zacytuję: "Wartość rynkową stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych zawieranej pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar dokonać tej transakcji i nie działają pod przymusem". Z tego ostatniego wynika, że inną sytuacją jest sprzedaż nieruchomości przez komornika. Wartość rynkową można określać dla potrzeb sprzedaży, wniesienia aportu do spółki, zabezpieczenia kredytowego itd. Ustawa wyraźnie mówi jedną rzecz - nie wolno użyć operatu szacunkowego do innego celu niż został sporządzony. Operat szacunkowy nieruchomości, o której chciał pan ze mną porozmawiać, został sporządzony dla potrzeb wniesienia aportu do spółki (nieruchomość była gminna i została wniesiona aportem do spółki komunalnej Hossa Sp. z o.o. - red.).

- W jaki sposób ustala się wartość rynkową?

- Są różne sposoby określenia wartości rynkowej nieruchomości. Możemy to zrobić w ujęciu porównawczym - porównując tę nieruchomość do innych nieruchomości, które zostały sprzedane, albo w podejściu dochodowym - jako funkcja dochodu, który może generować ta nieruchomość. Jeżeli będziemy mieli nieruchomość, która będzie generowała dochód z czynszów, to w tym momencie będzie to drugi przypadek. Natomiast gros wycen wartości rynkowej nieruchomości robi się w ujęciu porównawczym. Rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do zamkniętej bazy danych, którą współtworzą. Zatem jeśli mamy coś do wyceny, to oglądamy, analizujemy dane zawarte w bazie danych. Przede wszystkim sprawdzamy, czy są nieruchomości podobne. Nieruchomość podobna to pojęcie zawarte w "Ustawa o gospodarce nieruchomościami". Nieruchomość musi mieć ten sam stan prawny, musi mieć podobną powierzchnię, znajdować się na podobnym obszarze. Tych aspektów jest wiele.

- Dobrze, czyli w portalu rzeczoznawców szuka pan podobnych nieruchomości...

- ... i jednocześnie analizuję, na co rynek zwraca uwagę. W założeniach nie różni się to specjalnie od kupowania samochodu. Gdyby np. chciał pan kupić samochód, to mówi pan: chcę 5-osobowe kombi, które nie będzie starsze niż 10 lat i ma przebieg do 100 tys. km. Pojedzie pan na giełdę, pokażą panu samochody, które spełniają warunki, a następnie zacznie pan jest ze sobą porównywać. My, rzeczoznawcy majątkowi, tak samo porównujemy naszą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi pod względem cech, na które ludzie zwracają uwagę. Jeżeli mamy nieruchomość biznesową, np. jakiś biurowiec, to weźmiemy też pod uwagę liczbę miejsc parkingowych. Przecież do takiej nieruchomości nie mogą przynależeć 2-3 miejsca parkingowe, skoro ma tam pracować np. 120 osób. Gdzie ci ludzie zaparkują te samochody? Jeżeli będzie chciał pan prowadzić jakiś biznes, to nie kupi pan hali fabrycznej, do której prowadzi droga na 3,5-tonowego żuka, bo żaden wielki gabaryt tam nie wjedzie. Domu jednorodzinnego też nie kupi pan przy hali fabrycznej czy przy drodze przelotowej, bo przecież chce pan w tym domu odpocząć. Nie ma jednego schematu cech, które byłyby istotne dla wszystkich nieruchomości. Dodatkowo te cechy ważą w odpowiedni sposób. Można to potraktować z przekąsem, ale to jest właśnie "wiedza specjalistyczna i doświadczenie zawodowe".

- Żeby zostać rzeczoznawcą nie wystarczy przeczytać hasła na Wikipedii i wydrukować wizytówki.

- Nie, trzeba ukończyć studia podyplomowe, odbyć co najmniej sześciomiesięczną praktykę, zdać egzamin przed komisją państwową, a następnie zostać wpisanym do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. To jest rejestr jawny, aktualnie prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, któremu podlegają rzeczoznawcy majątkowi.

- No dobrze, to jakie cechy były istotne w przypadku nieruchomości przy ul. Rynkowej 1?

- Trywialnie można powiedzieć, że najważniejsze są trzy cechy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ta nieruchomość ma świetne położenie na rynku. Rewelacja. Tam w zamyśle, choć to nie miało znaczenia, było 13 apartamentów na wynajem. Świetny pomysł. Tyle, że tam jest zero miejsc parkingowych. Powiem więcej, tam nie ma możliwości ruchu, że pan z tą walizką nawet podjedzie pod klatkę.

- Czy przygotowując ten operat brał pan pod uwagę przeznaczenie nieruchomości?

- Nie tylko, ja robiłem tzw. wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, czyli tego co było: trzy lokale użytkowe na parterze i totalna ruina powyżej. Trzeba było się liczyć z kapitalnym remontem tej kamienicy, od dachu zaczynając.

- Czyli świetna lokalizacja, ale...

- Tak, lokalizacja świetna, perspektywa rozwoju nieruchomości świetna, ale poza tym: działka niecałe 300 m2, powierzchnia zabudowy 240 m2, czyli miejsca tyle, żeby śmietnik postawić i to wszystko. Oczywiście, porównywałem do podobnych kamienic. W Rybniku nie było transakcji na podobnych nieruchomościach, dlatego szukałem porównania na tzw. rynku regionalnym, m.in.: w Cieszynie, Wodzisławiu i Żorach. Takich transakcji jest mało, bo tego się za bardzo nie sprzedaje. Są wejścia aportami do spółek, dziedziczenia itd., ale nie ma na to aktów notarialnych kupna/sprzedaży z ceną transakcyjną. Istotne były również zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Gdyby tu był taki plan, że można jeszcze pięć pięter dobudować, to wartość nieruchomości byłaby inna, a tutaj jest nieruchomość w zabudowie zwartej, kamienice są tej samej wysokości. Podkreślam, stan tej nieruchomości był tragiczny. Dlaczego? Nie wiem. W tę nieruchomość trzeba było wpompować naprawdę dużo pieniędzy i to musiało mieć odzwierciedlenie w wycenie nieruchomości, która wyniosła niespełna 1 mln 421 tys. zł.

- Czyli gdyby kamienica była w lepszym stanie...

- ... to mogłoby być raz tyle. Ja wziąłem do porównania nieruchomości o podobnej wielkości, w zbliżonej wielkości i stanie technicznym, bo na tym to polega. Porównując do innych transakcji wyszła taka kwota.

- W takim razie z czego wynika to, że kilka miesięcy po sporządzeniu operatu szacunkowego pojawił się inwestor, który przedstawił Hossie ofertę kupna po znacznie wyższej cenie niż ta z operatu szacunkowego?

- O to musiałby pan spytać inwestora, który kupił tę nieruchomość. Ja mogę jedynie wskazać na mechanizm rynkowy, który miał wtedy miejsce. Popatrzmy na chronologię. Operat robiłem w sierpniu 2019 roku. Rynek nieruchomości już zaczął być rozchwiany, a w kolejnych miesiącach zmienił się jeszcze bardziej. Zaczęły pojawiać się informacje o covidzie. Wszyscy logicznie rozumujący wiedzieli, że on tu przyjdzie. A skoro tak, skoro będą obostrzenia i wszystko co się z tym wiąże, to trzeba gdzieś uciekać z pieniędzmi. Również w obawie przed inflacją, która bierze się między innymi ze sztucznego sterowania gospodarką, a właśnie tym było pompowanie w rozmaite sektory gospodarki ogromnych środków publicznych. Poza tym proszę wziąć też pod uwagę, że różnice w transakcjach na nieruchomościach mogą być znaczne, a średnia niewiele tak naprawdę mówi. Już nieboszczyk Jacek Kuroń stanął kiedyś na mównicy sejmowej, wyciągnął obie ręce i powiedział tak: ze średnią arytmetyczną jest tak - jedna ręka jest w zamrażarce, druga jest w piecu, średnio jest fajnie, ale obydwie spalone. Po to jest wiedza specjalistyczna, żeby rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości.

- Anegdota z Jackiem Kuroniem jest świetna, ale jak to wygląda w przypadku nieruchomości.

- Weźmy lokal mieszkalny w Rybniku o pow. 40-60 m2. W bazie danych rzeczoznawców figuruje 398 transakcji na takich lokalach w ostatnich dwóch latach. Są transakcje po 628 zł/m2, ale są też za 8 155 zł/m2. Średnio wychodzi 4 100 zł. Oczywiście sporządzając wycenę robiłbym kolejne zawężenia. Np. ograniczając się do Smolnej, najniższa cena transakcji to już 2 100 zł/m2. Jeśli weźmiemy pod uwagę mieszkania w stanie deweloperskim, kwoty transakcji znowu będą inne. W tym wszystkim trzeba znać uczestników rynku, rozumieć ich zachowania, bo innymi użytkownikami rynku są studenci, a innymi rolnicy. Na czymś takim pracuję. Jestem w stanie wycenić każdą nieruchomość w Rybniku. Nadmienię, że prowadzę działalność bezkonfliktowo od 30 lat. Nigdy nie zajmowałem się polityką na szczeblu lokalnym czy ponadregionalnym.

Wywiad przeprowadził Wojciech Żołneczko

Zobacz również:

• Miasto Rybnik przekazało kamienicę swojej spółce na pokoje do wynajęcia, a ta ją sprzedała
• Hossa zrobiła biznes na kamienicy, którą dostała od Miasta Rybnika. Co stało się z pieniędzmi ze sprzedaży nieruchomości?
• Radni nie zostali okłamani? Prezydent Piotr Kuczera o sprzedaży miejskiej kamienicy przez Hossę